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恒隆主席陈启宗:商场失败主因不是App而是硬件

时间:2016-06-27 阅读:721 [打印]
  
  恒隆地产(相关干货)董事长陈启宗致股东函,预言大陆及香港经济将进入漫漫隆冬。
  恒隆地产董事长陈启宗发表2015年中期致股东函,原文如下:
  董事长陈启宗2015年中期致股东函
  业务回顾
  一如所料,营商环境相当艰困。内地整体经济疲弱,零售业尤其豪侈品销售增长进一步放缓。在此情况下,大家的表现可算是符合预期。
  举例说,上海的恒隆广场购物商场,其租金收入较去年同期跃升百分之十二,部分原因是六家大型品牌店完成扩充计划,每家的租赁面积增加百分之五十七至百分之四百八十不等。至于港汇恒隆广场购物商场,租金收入亦上升百分之六。整体计算集团于上海的商场租金收入增长百分之九,租出率稳企于百分之九十九,平均租金升幅接近百分之十。
  由于毗邻地区办公楼供应过剩,上海的恒隆广场办公楼的租金收入减少百分之七(港汇恒隆广场坐落之徐家汇区,竞争未至如斯激烈,故母企业恒隆集团持有的港汇恒隆广场办公楼,租金收入上升百分之五)。把商场与办公楼合计,上海的恒隆广场租金收入增长百分之三,来自上海的租金收入总额上升百分之四至港元十四亿五千四百万元。租赁边际利润高企于百分之八十七,投资成本的无杆租金回报率上升至百分之四十六。
  二线城市的购物商场面对更艰困的环境。以租金收入计算,业绩正在好转的沈阳的皇城恒隆广场租金录得升幅,其在济南的恒隆广场微微回落,但沈阳的市府恒隆广场和无锡的恒隆广场则双双下跌。租出率方面,一如六个月前所料,沈阳的皇城恒隆广场持平,济南的恒隆广场升幅颇佳,但其馀两者皆下降。由于整体零售市道疲弱,各个商场(尤其沈阳的市府恒隆广场和无锡的恒隆广场)均有租金下调压力。开业不足一年的天津的恒隆广场表现尚可,租出率稳步上升。
  本函件的长期读者均知,大家自内地业务伊始,一直坚持稳健的基本租金,宁愿牺牲营业额租金部分的上升空间。当市道急升时,大家或许失去一些额外收入,但如今市道艰困时,大家有远远较佳的保障。许多竞争对手自愿或非自愿地,仅要求租户(尤其顶级豪侈品牌)缴付少许基本租金,甚至完全豁免;今天彼等吃尽苦头。
  租户零售额是反映购物商场健康的重要指标。大家位于上海及上海以外的商场,在这方面均录得百分之四的增长。在二线城市,以租户零售额计算,渖阳的皇城恒隆广场上升百分之十,济南的恒隆广场几乎与去年同期相同,沈阳的市府恒隆广场下降百分之五,无锡的恒隆广场则跃升百分之十五。然而,最后一项数字有必要阐释。法拉利Ferrari)及玛莎拉蒂(Maserati)两个汽车展厅,赘梦镆盗闶圩芏罱四分之一,倘把其扣除,其租户零售额只属持平。无论如何,在短短数月内售出九十三辆豪华汽车可见无锡的私人财富甚为丰厚。
  尽管经济不景,大家两座新办公楼仍录得理想租赁成绩。无锡的恒隆广场办公楼于二零一四年第四季落成,租出率现达百分之六十,沈阳的市府恒隆广场办公楼则租出近三分之一;本人预期,有关数字于年底时可分别超过百分之八十及百分之六十。除争。取可接受的单位租金收入外,吸引最优质的租户亦同样重要,大家现正就此努力香港投资物业表现理想。其整体租金收入较二零一四年同期增长百分之七,当中零售商铺增长百分之六,办公楼增长百分之九,两类资产基本上保持全部租出。来自香港的租金收入逾港元十七亿元,占本企业租金收入总额百分之四十五。内地则装俜种五十五,金额逾港元二十一亿元。
  大家继续出售已落成的住宅。期内,大家仅售出二十六个单位,对比一年前售出八十八个,营业额减少百分之十七,但由于边际利润较高,营业溢利实质增长百分之四。举例说,九个君临天下单位录得高达百分之八十二的边际利润。大家亦售出多个停车位。
  
  总括而言,本企业的营业总额及营业溢利皆增长百分之三。由于重估收益远较一年前为少,股东应占纯利减少百分之十二。倘不计入非现金的重估项目,股东应占基本纯利减少百分之一。由于此数目甚小,每股基本盈利保持在港元五角五仙的水平。
  本人此前已告知股东,大家将斥资港元十三亿元优化集团两项上海物业。彼等有逾十五年历史,然而大家亦希翼能确保其继续居于市场领导地位。工程在上海的恒隆广场已展开,其在港汇恒隆广场将于二零一六年下半年动工。工人会于商场营业时间后方进场施工,并于第二天开业前将商场回复营业状态。这会令完工时间延长,但租户和顾客受到的影响可减至最小。
  过去数月有两件事情对本企业影响深远;其中一件尤其与大家的业务相关,另一件则涉及较广泛的层面。前者为豪侈品牌在中国(包括香港)降价,后者与中国股市暴挫有关。
  根据环球管理咨讯企业麦肯锡(McKinsey)的资料,中国现占全球每年豪侈品市场约百分之二十份额,金额达三百多亿美金。此外,豪侈品消费正以惊人的速度在中国增长,以致几乎所有的大品牌均涌往中国。事实上,它们为了迎合中国市场,往往须要调整其环球策略;再加上零售业引入电子商务等新科技,以及中国消费者急速转变或如部分人所言的升格)的品味和喜好,带来了一个正在急剧演变的行业。
  尽管高端时装租用集团商场仅百分之六的楼面,却提供约百分之十七的租金份额;购物商场则占大家内地租金总额约百分之八十。数字以外,集团在中国的声誉亦建基于豪侈品销售,其有助带动其他类型的租户,因此大家特别关注这个行业的发展。
  多年来,同一豪侈品在中国的售价比欧洲平均高出约百分之二十,因此中国人的豪侈品窆河獍俜种六十是在内地以外进行,并因而衍生了在海外购买在内地倒卖的套戥(套利),活动。构成这个价格差异的其中一个主因,是北京政府徵收高昂的进口税。三年前我问一位相关的高级官员:海外采购令政府损失不菲,为何仍要保持高进口税?对方毫不含糊地表示,当政治时机成熟时,这些进口税便会下调。迄今此事仍未发生。
  管理层当然盼望此等税项下调。此举应会令某一个百分比的海外销售回流,让大家在内地一些顶级商场受惠。只消现时百分之六十的海外交易中有四分之一回流中国,国内市场便可增长约百分之四十。近期部分消费品关税下调,也为大家带来希翼。
  令大家意外的是,一个顶级环球豪侈品牌于今年三月起在中国降价,而这是永久性降价而非季节性促销。其后不久,其他多个大品牌相继彷效。彼等表面上的理由是令有关产品在中国的价格与世界各地看齐,从而杜绝大幅差价带来的不良后果。
  大家宁愿政府削减进口税,皆因此举可惠及所有豪侈品,而非限于少数选择降价的品牌。事实上,本人关注此等品牌的决定,或会妨碍政府的决策。无论如何,倘消费者支付的价格下降,部分海外销售将有可能回流,这对大家和中国的零售业应是好消息。
  接着是一个不太利好的消息:中国股票价格近期连日累周地急跌。当北京政府去年底开始把大量流动资金注入经济体并导向上海和深圳股市时,大家知道迟早会带来麻烦。大家曾在东亚其他地方目睹很多大跌市,诸如一九七三年、一九八七年一九九七年、二零零零年和二零零八年。尽管每次的肇因或有异,之前必是一片亢奋,然后无可避免地以近乎暴挫告终。这些大跌市甚为可怖,曾经历过的人绝难忘记。然而,内地的投资者从未目睹此景,惟有待其亲身体验方知究竟。
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